Verkoop je een woning of appartement? Dan vraagt de notaris in de meeste gevallen naar een keuringsverslag van de elektrische installatie. De elektrische keuring bij verkoop is verplicht zodra de installatie (of een deel ervan) dateert van vóór 1 oktober 1981, zodra je geen geldig keuringsverslag kunt voorleggen, of zodra het bestaande verslag ouder is dan 25 jaar.
Het goede nieuws: een negatief verslag blokkeert de verkoop niet. De koper krijgt na de verkoop een wettelijke termijn om de installatie in orde te brengen. In deze gids lees je wanneer de keuring verplicht is, wat de keurder precies controleert, welke documenten je klaarlegt, wat er gebeurt bij een afkeuring, welke rol de notaris speelt en hoe je de keuring tijdig inplant.
Elektrische keuring verkoop: wanneer is ze verplicht?
De regels staan in het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties (AREI), Boek 1. Dat is federale wetgeving en geldt dus in Vlaanderen, Brussel en Wallonië. Je hebt een elektrische keuring nodig bij de verkoop van een wooneenheid als:
- de installatie, of een deel ervan, in gebruik werd genomen vóór 1 oktober 1981 en nog nooit een volledige gelijkvormigheidscontrole kreeg;
- de installatie van na 1 oktober 1981 dateert, maar het keuringsverslag ouder is dan 25 jaar;
- de installatie sinds de laatste keuring werd uitgebreid, gewijzigd of verzwaard;
- je als verkoper geen keuringsverslag kunt terugvinden.
Heb je een installatie van na 1981 met een geldig, positief verslag dat jonger is dan 25 jaar? Dan hoef je geen nieuwe keuring aan te vragen. Je bezorgt het bestaande verslag, samen met de schema’s, aan de notaris en de koper.
De keuring geldt per wooneenheid. Verkoop je een appartement, dan gaat het om de privatieve installatie van dat appartement. De gemeenschappelijke delen vallen sinds 1 juni 2023 (KB van 5 maart 2023) in de regel onder de regeling voor niet-huishoudelijke installaties, met een periodieke keuring om de vijf jaar.
Wat controleert de keurder bij een elektriciteitskeuring voor verkoop?
De keurder controleert de zichtbare en normaal toegankelijke delen van de installatie. Er wordt niets opengebroken. De controle bestaat uit drie stappen.
1. Administratief nazicht
De inspecteur vergelijkt de installatie met het eendraadschema en het situatieschema. Kloppen het aantal kringen, de automaten en de differentieelschakelaars met wat op papier staat?
2. Visuele controle
De inspecteur bekijkt onder meer de verdeelkast, de aarding, de contactdozen en schakelaars, de badkamer en andere natte ruimtes, de bescherming van kabels en de staat van het materiaal.
3. Metingen en tests
Tot slot meet de keurder de spreidingsweerstand van de aarding, de isolatieweerstand van de kringen en de continuïteit van de beschermingsgeleiders. De differentieelschakelaars worden getest op hun werking.
Een overzicht van de inbreuken die inspecteurs het vaakst vaststellen, vind je in ons artikel over de meest voorkomende redenen voor een afgekeurde elektrische keuring.
Welke documenten leg je klaar?
Een goede voorbereiding bespaart tijd en vermijdt opmerkingen in het verslag. Zorg dat je het volgende bij de hand hebt:
- Het eendraadschema: een schematische weergave van alle kringen, automaten en differentieelschakelaars.
- Het situatieschema: een plattegrond met de plaats van contactdozen, lichtpunten, schakelaars en de verdeelkast. Lees hoe je dat opstelt in ons artikel over het situatieschema van je elektrische installatie.
- De EAN-code van je elektriciteitsaansluiting (18 cijfers, terug te vinden op je energiefactuur).
- Vorige keuringsverslagen, als die er zijn.
Heb je geen schema’s? Een elektricien of een andere bevoegde persoon kan ze opmaken. Ontbrekende of foute schema’s zijn een vaak voorkomende reden voor een negatief verslag, ook bij een verder veilige installatie. Onze checklist om je elektrische keuring voor te bereiden helpt je om niets te vergeten.
Hoe verloopt de keuring praktisch?
Je boekt de keuring online en kiest zelf dag en tijdstip. De inspecteur komt ter plaatse en heeft toegang nodig tot de meterkast, de verdeelkast en alle ruimtes van de woning.
Na het bezoek ontvang je het keuringsverslag, ook wel keuringsattest of proces-verbaal genoemd. Daarin staat of de installatie conform is en, als dat niet zo is, welke inbreuken werden vastgesteld. Dit verslag, samen met de schema’s, overhandig je aan de notaris en aan de koper.
Wat als de installatie wordt afgekeurd?
Een negatief keuringsverslag verhindert de verkoop niet. De verkoop kan gewoon doorgaan, zolang er een geldig verslag is. Wel krijgt de nieuwe eigenaar een termijn om de inbreuken weg te werken. Die termijn verschilt naargelang de ouderdom van de installatie.
Installatie van vóór 1 oktober 1981: 18 maanden
De koper moet de inbreuken laten herstellen en de installatie opnieuw laten keuren binnen 18 maanden na de datum van de notariële akte. De koper meldt zijn identiteit en de datum van de akte aan het keuringsorganisme dat het controlebezoek uitvoerde. In de praktijk wordt deze verplichting in de akte opgenomen.
Installatie van na 1 oktober 1981: 12 maanden
Hier gaat het om een gewone keuring met een negatief resultaat. De inbreuken moeten worden weggewerkt en er volgt een aanvullend controlebezoek door hetzelfde erkende organisme, binnen 12 maanden na het eerste controlebezoek. Zowel koper als verkoper kunnen dat regelen, afhankelijk van wat jullie afspreken.
In beide gevallen mag de installatie in gebruik blijven tijdens de hersteltermijn. De herkeuring beperkt zich tot de vastgestelde inbreuken.
De rol van de notaris en het compromis
De notaris vermeldt in de verkoopakte de datum van het keuringsverslag en het feit dat het verslag aan de koper werd overhandigd. Bij een negatief verslag neemt hij ook de verplichting voor de koper op om de installatie binnen de wettelijke termijn in orde te brengen.
Al in het compromis (de onderhandse verkoopovereenkomst) komt de elektrische installatie aan bod. De modelovereenkomsten van de notarissen voorzien twee situaties: ofwel is het verslag al beschikbaar en wordt het resultaat vermeld, ofwel verbindt de verkoper zich ertoe de keuring vóór de akte te laten uitvoeren. Een negatief verslag kan een argument zijn in de prijsonderhandeling. Laat de keuring daarom bij voorkeur uitvoeren vóór je de woning te koop zet.
Wat kost een elektrische keuring bij verkoop?
De prijs van een elektriciteitskeuring is niet wettelijk vastgelegd. Elk erkend organisme bepaalt zijn eigen tarief. Marktbronnen zoals Bobex en KBC geven voor een standaardwoning met één meter indicaties van ongeveer 135 tot 200 euro inclusief btw. De prijs hangt af van het type keuring, het aantal meters, de regio en of je de keuring combineert met bijvoorbeeld een gaskeuring. Bij Electro-Test geldt momenteel een promotarief van € 181 inclusief btw voor de keuring van een huishoudelijke elektrische installatie.
De kosten van de keuring zelf zijn in de regel voor de verkoper, omdat die het verslag moet voorleggen. De herstellingen na een negatief verslag zijn voor rekening van wie de woning op dat moment bezit, meestal dus de koper, tenzij jullie iets anders afspreken. De exacte prijs voor jouw woning bereken je met de prijscalculator in de webshop van Electro-Test. Heb je ook een gasinstallatie? Dan kun je zelf je keuringen combineren en besparen.
Tips om de keuring tijdig te plannen
- Zoek je oude verslag op. Is het jonger dan 25 jaar en positief, dan hoef je niets nieuws aan te vragen. Vraag een duplicaat als je het verloor.
- Plan de keuring vóór de publicatie van je zoekertje. Zo weet je waar je staat en kun je kleine inbreuken nog zelf laten herstellen.
- Laat ontbrekende schema’s opmaken. Dat vermijdt een negatief verslag om puur administratieve redenen.
- Controleer de basis: werkt de differentieelschakelaar, zijn alle kringen gemarkeerd in de verdeelkast, zijn er beschadigde contactdozen of losse kabels?
- Houd rekening met de agenda van de notaris. Tussen compromis en akte zitten doorgaans enkele maanden, maar het verslag moet er zijn vóór de akte wordt verleden.
Veelgestelde vragen
Moet ik een nieuwe keuring laten uitvoeren als mijn verslag 20 jaar oud is?
Nee, zolang het verslag positief is, jonger dan 25 jaar en de installatie sindsdien niet werd uitgebreid, gewijzigd of verzwaard. Je bezorgt het bestaande verslag aan de notaris.
Mag ik mijn woning verkopen met een negatief keuringsverslag?
Ja. De verkoop kan doorgaan. De koper krijgt 18 maanden (installatie vóór 1981) of 12 maanden (installatie na 1981) om de inbreuken weg te werken en de installatie opnieuw te laten keuren.
Wie betaalt de elektrische keuring bij verkoop?
In de regel de verkoper, omdat hij het verslag moet voorleggen. De herstellingen na een afkeuring zijn voor de koper, tenzij partijen anders overeenkomen in het compromis.
Geldt dezelfde regeling in Vlaanderen, Brussel en Wallonië?
Ja. Het AREI is federale wetgeving. De verplichte elektriciteitskeuring bij verkoop is overal in België dezelfde. Andere attesten bij verkoop, zoals het EPC of het asbestattest, verschillen wel per gewest.
Hoe lang is het keuringsverslag geldig?
Een positief verslag van een huishoudelijke installatie blijft 25 jaar geldig, tenzij je de installatie intussen uitbreidt, wijzigt of verzwaart.
Plan je elektrische keuring bij verkoop
Bij Electro-Test boek je je keuring van de elektrische installatie bij verkoop volledig online. Je kiest zelf de dag en het tijdstip, berekent vooraf je prijs en ontvangt na het bezoek het keuringsverslag per e-mail. Onze inspecteurs zijn actief in heel België, met een vestiging in elke provincie.
Plan je keuring in via de webshop of neem contact op met onze medewerkers voor advies.